【おとり物件とは？】不動産屋が教える7つの見分け方と注意点！賃貸業界の裏側も解説
「SUUMOで見つけた物件に問い合わせたら、もう決まっていると言われた」
「空室だと言われて来店したのに、別の物件ばかり紹介された」
「条件が良すぎる物件って、本当に存在するの？」
名古屋で賃貸マンションやアパートを探していると、このような経験をすることがあります。
そこで知っておきたいのが、**「おとり物件（おとり広告）」**という言葉です。
おとり物件とは、実際には契約できない物件や、取引する意思のない物件などを広告に掲載し、お客様を集めるために利用するものです。
ただし、問い合わせた物件がすでに決まっていたからといって、必ずしも不動産会社が意図的におとり広告を出していたとは限りません。
大切なのは、契約できない理由と、その後の不動産会社の対応を確認することです。
今回は、名古屋市中区・栄駅徒歩1分のNタウン不動産が、おとり物件の見分け方、賃貸業界の仕組み、安心してお部屋探しをするための注意点を詳しく解説します。
■ おとり物件とは？簡単に解説
おとり物件とは、不動産広告に掲載されていても、実際には取引できない物件などを指します。
消費者庁では、不動産のおとり広告を大きく3つに分類しています。
| 種類 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| ① 存在しない物件 | 実在しないため契約できない | 架空の住所や物件を掲載する |
| ② 取引できない物件 | 実在するが契約できない | 契約済みの物件を募集し続ける |
| ③ 取引する意思がない物件 | 実在していても紹介・契約する意思がない | 合理的な理由なく案内を拒み、別物件へ誘導する |
これらは景品表示法に基づく告示や、不動産広告の公正競争規約で規制されています。
つまり、おとり広告は単なる営業手法ではなく、法律や広告ルールに関わる問題なのです。
■ なぜおとり物件が掲載されるの？
おとり広告が発生する背景には、いくつかの原因があります。
① 条件の良い物件で問い合わせを集めようとする
例えば、名古屋市中区の人気エリアで、築浅・駅徒歩3分・広い1LDKなのに、周辺の類似物件より大幅に家賃が安い広告があったとします。
実際に募集していない物件を掲載し、お客様からの問い合わせを集める目的で利用しているなら問題です。
ただし、条件が良い物件だからといって、それだけでおとり広告とは判断できません。
② 契約済みの物件を削除していない
賃貸物件は、申込みや契約によって募集状況が変わります。
ところが、契約済みになった物件の広告を適切に削除しないと、実際には借りられない物件が掲載され続けることがあります。
これは意図的な集客目的がなくても、おとり広告の問題になり得ます。
③ 掲載している物件数が多く、情報管理が追いついていない
不動産会社によっては、多数の物件情報をポータルサイトへ掲載しています。
掲載数が増えるほど、募集状況や条件の変更を確認する作業も増えます。
適切な確認や更新を行わなければ、古い情報が残る原因になります。
物件をたくさん掲載することよりも、正確な情報を管理することが重要です。
■ おとり物件を見分ける7つのポイント
ここからは、お客様が実際のお部屋探しで確認できるポイントをご紹介します。
ただし、どれか一つに当てはまっただけで、おとり物件と断定できるわけではありません。
① 周辺相場と比べて家賃が極端に安い
例えば、同じ駅・築年数・広さの物件と比較して、家賃が大幅に安い場合です。
好条件の物件が安く募集されることもありますが、理由を確認してみましょう。
家賃が安い理由には、低層階、日当たり、設備、立地、定期借家契約など、さまざまな事情があります。
安いから怪しいと決めつけず、なぜ安いのかを確認することが大切です。
② 問い合わせると、すぐ来店するように勧められる
物件の募集状況を質問しているのに、明確な回答がなく、来店だけを繰り返し勧められる場合は注意しましょう。
もちろん、お部屋探しの相談や複数物件の比較のために来店をおすすめすること自体は問題ありません。
重要なのは、問い合わせた物件について、確認できた情報をきちんと説明してくれるかどうかです。
③ 空室と言われたのに、来店後すぐ紹介できないと言われる
問い合わせ時には「空室です」と案内され、来店すると「決まってしまいました」と説明されるケースです。
人気物件では、問い合わせから来店までの間に申込みが入ることもあります。
そのため、これだけでおとり広告とは断定できません。
ただし、同じような説明が繰り返されたり、物件の状況について説明が曖昧だったりする場合は、慎重に判断しましょう。
④ 募集終了と言われた物件が長期間掲載されている
契約できないと言われた物件が、その後も長期間掲載されている場合は確認が必要です。
単なる更新遅れであっても、契約できない物件を掲載し続けることは広告上の問題になり得ます。
ただし、同じ建物の別の部屋が募集されている場合や、キャンセルによって再募集される場合もあります。
建物名だけでなく、号室や募集条件まで確認しましょう。
⑤ 気になる物件の詳細を教えてもらえない
所在地、間取り、階数、入居可能時期など、広告に関する基本的な質問に対して、十分な説明がない場合です。
ただし、防犯上の理由や貸主の方針などによって、一部の情報を公開できないケースもあります。
説明できない理由が明確かどうかを確認しましょう。
⑥ 問い合わせた物件ではなく、別の物件ばかり勧められる
希望した物件の確認や案内をせず、別の物件ばかり紹介される場合は注意が必要です。
一方で、お客様の希望条件を聞いた結果、より適した物件を提案することもあります。
良い提案と、不自然な誘導は別のものです。
希望した物件を紹介できない理由が説明されているかが重要です。
⑦ 広告の情報更新日が古い
SUUMOなどの物件情報には、情報更新日や次回更新予定日が表示されている場合があります。
更新日が古い物件は、掲載内容が現在の募集状況と異なっている可能性があります。
ただし、更新日が新しいからといって、必ず空室であることが保証されるわけではありません。
気になる物件は、問い合わせ時に最新状況を確認しましょう。
■ 【不動産屋の裏側】なぜ同じ物件が複数の不動産会社に掲載されているの？
SUUMOなどを見ていると、同じマンションの同じ部屋を、複数の不動産会社が掲載していることがあります。
「どこが本当の募集会社なの？」
「全部同じ物件なのに、なぜ違う不動産屋が紹介しているの？」
そう疑問に思う方もいるでしょう。
実は、賃貸仲介では、管理会社や募集を依頼された不動産会社と、お客様を案内する仲介会社が異なることがあります。
業界では、募集を依頼された側を「元付」、お客様を紹介する側を「客付」と呼ぶことがあります。
物件によっては、複数の仲介会社が同じ部屋を紹介できる仕組みになっています。
そのため、同じ物件が複数のサイトや不動産会社に掲載されること自体は珍しくありません。
ただし、各社が情報を更新するタイミングは同じとは限りません。
ある会社では募集終了になっていても、別の会社では広告が残っていることがあります。
同じ物件でも、掲載している会社によって情報の鮮度が違う場合があるのです。
■ 「昨日まで空いていたのに、今日は決まった」は本当にある？
はい、あります。
特に人気のある物件では、短期間で申込みが入ることがあります。
例えば、次のようなケースです。
月曜日：物件が募集中
火曜日：Aさんが物件を問い合わせる
水曜日：別のお客様が入居申込みをする
木曜日：Aさんが内覧を希望するが、すでに申込み受付が停止されている
このような場合、問い合わせた時点では紹介できた物件が、その後紹介できなくなることがあります。
ただし、申込みが入っただけで必ず契約が成立するわけではありません。
一番手の審査状況や、二番手申込みの受付可否などは、物件や管理会社によって異なります。
重要なのは、不動産会社がその時点で確認できる状況を正確に説明してくれるかどうかです。
■ おとり物件を避けるために、お客様ができる5つの対策
① 来店前に最新の募集状況を確認する
気になる物件があれば、来店前に募集状況を確認してもらいましょう。
ただし、確認後に申込みが入る可能性はあります。
② 気になる物件のURLやスクリーンショットを送る
物件名だけでは、同じ建物の別の部屋と間違える場合があります。
URLや号室が分かる資料を共有すると、確認がスムーズになります。
③ 内覧できるか確認する
内覧可能な物件であれば、内覧方法や鍵の手配について確認してみましょう。
ただし、退去前の物件や新築物件など、募集されていても内覧できない物件はあります。
内覧できないことだけで、おとり物件とは判断できません。
④ 募集終了の理由を聞く
「申込みが入ったのか」
「契約が成立したのか」
「オーナーの都合で募集が停止されたのか」
可能な範囲で理由を確認してみましょう。
申込みと契約成立では、状況が異なります。
⑤ 信頼できる担当者に相談する
最も大切なのは、物件情報だけでなく、不動産会社の対応を見ることです。
質問に分かりやすく答えてくれるか。
確認できないことを曖昧にせず説明してくれるか。
希望条件や生活スタイルを理解して提案してくれるか。
こうした対応は、不動産会社を選ぶ判断材料になります。
■ おとり物件が疑われる場合はどうすればいい？
「明らかにおかしい」と感じた場合は、まず広告とやり取りの記録を残しておきましょう。
例えば、物件広告のスクリーンショット、掲載日時、物件名、号室、問い合わせ時の回答などです。
そのうえで、広告を掲載している不動産会社に募集状況を確認しましょう。
説明に納得できない場合は、不動産広告の表示を扱う不動産公正取引協議会などへ相談する方法もあります。
ただし、広告の表示だけで違反を断定することは難しいため、事実関係を整理することが大切です。
■ Nタウン不動産が考える「正しい物件紹介」とは？
Nタウン不動産では、お客様から物件のお問い合わせをいただいた際、募集状況や契約条件を確認し、分かりやすくお伝えすることを大切にしています。
もし、お問い合わせいただいた物件がすでに募集終了となっていた場合。
ただ「もうありません」とお伝えするだけでは、お客様のお部屋探しは前に進みません。
なぜその物件が気になったのか。
家賃が魅力だったのか。
立地が良かったのか。
間取りやデザインが気に入ったのか。
その理由をお伺いすることで、別の物件をご提案できる場合があります。
ただし、別の物件を紹介するために、お問い合わせいただいた物件の状況を曖昧にしてはいけないと考えています。
まずは事実を正確に伝えること。
そのうえで、お客様の希望を理解し、次の選択肢をご提案すること。
それが、不動産仲介に必要な接客だと考えています。
■ 物件情報の多さよりも、担当者の対応が大切
不動産屋を選ぶとき、掲載物件数を比較する方もいるかもしれません。
しかし、掲載数が多ければ必ず良いお部屋探しができるとは限りません。
お客様にとって大切なのは、気になる物件について正確な情報を得られること。
そして、自分に合ったお部屋を納得して選べることです。
Nタウン不動産では、代表が培ってきた接客の考え方をスタッフに伝え、少人数で接客品質を高めることを目指しています。
希望条件を聞くだけでなく、その理由まで理解する。
物件の良いところだけでなく、気になるところも伝える。
内覧時には室内写真を撮影し、あとから比較しやすいようにお手伝いする。
お客様を来店させることが目的ではなく、満足できるお部屋を見つけていただくことが目的です。
■ まとめ｜おとり物件は「契約できない広告」。見分けるには説明と対応を確認しよう
おとり物件とは、実在しない物件や、実際には契約できない物件、取引する意思のない物件などを掲載する広告です。
ただし、問い合わせた物件が募集終了になっていたからといって、すべてが意図的なおとり広告とは限りません。
賃貸物件は、申込みや契約によって募集状況が変わります。
そのため、広告の情報更新が追いつかない場合もあります。
しかし、更新遅れだからといって、契約できない物件を掲載し続けてよいわけではありません。
大切なのは、物件の最新状況を確認し、正確に説明してくれる不動産会社を選ぶことです。
■ 名古屋でのお部屋探しはNタウン不動産へ！
「SUUMOで気になる物件を見つけた」
「この物件がまだ空いているか確認したい」
「掲載されている物件が本当に紹介できるのか知りたい」
「信頼できる不動産屋に相談したい」
そんな方は、ぜひNタウン不動産へご相談ください。
Nタウン不動産は、名古屋市中区・栄駅徒歩1分のガラス張りの路面店です。
名古屋市中区・東区・千種区・中村区・西区を中心に、一人暮らし向けの1K・1LDK、築浅マンション、デザイナーズ物件などのお部屋探しをお手伝いしています。
仲介手数料は一律11,000円（税込）。
少人数で接客品質を大切にしているため、ご来店の際は事前予約をおすすめしています。
物件よりも、誰と探すか。
名古屋でのお部屋探しは、Nタウン不動産へ！
株式会社Nタウン不動産（Ntown栄店）
所在地：愛知県名古屋市中区錦3-14-15 オークラビル1階
アクセス：地下鉄栄駅1番出口から徒歩1分
営業時間：10:00〜18:00
定休日：水曜日
仲介手数料：一律11,000円（税込）
■ よくある質問（FAQ）
Q1. おとり物件とは何ですか？
実在しない物件や、すでに契約済みで取引できない物件、実際には取引する意思のない物件などを広告に掲載することです。不動産広告のルールで禁止されています。
Q2. SUUMOに掲載されている物件はすべて空室ですか？
いいえ。掲載後に申込みや契約が入ることがあり、情報更新のタイミングによっては募集終了の物件が掲載されている場合があります。
Q3. 問い合わせた物件が決まっていたら、おとり物件ですか？
必ずしも意図的なおとり広告とは限りません。ただし、すでに契約できない物件を適切に削除せず掲載し続けることは、広告上の問題になり得ます。
Q4. 内覧できない物件はおとり物件ですか？
いいえ。退去前や新築工事中など、正当に募集されていても内覧できない物件があります。内覧できない理由と契約条件を確認しましょう。
Q5. おとり物件を見つけたらどこに相談すればいいですか？
まずは広告を掲載している不動産会社に確認しましょう。疑問が解消しない場合は、広告の記録を残し、不動産公正取引協議会などの相談窓口へ問い合わせる方法があります。
